转租合同一般与承租人（即二房东）签订，但前提是已获原出租人同意。若原租赁合同明确允许转租，或承租人已书面获原出租人同意，次承租人应与承租人签转租合同，此时合同对双方有法律约束力。若原合同未约定转租且承租人未获同意，擅自签转租合同可能因违法无效，原出租人可解除与承租人的合同，并要求次承租人返还租赁物。
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转租签约时，次承租人需避免以下常见错误，以免造成麻烦：
1. 未核实原出租人同意的书面证明便签约，仅听转租人说辞，可能因原出租人不知情或不同意导致合同无效，面临被驱逐风险；
2. 转租合同租期超过原合同剩余期限，原合同到期后原出租人有权收回租赁物，次承租人将无法继续租赁；
3. 未明确双方违约责任，一旦转租人违约（如未按时交租致原合同解除）或次承租人违约，维权缺乏依据。建议在转租时咨询专业人士，了解具体注意事项。
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转租签约主体的法律依据主要来自《中华人民共和国民法典》。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”若承租人已获原出租人同意，其作为合法转租主体，次承租人与之签约符合法律规定，合同有效。反之，若未经同意擅自转租，原出租人可解除合同，次承租人虽签转租合同，却可能因原合同解除无法继续使用租赁物，合同履行存在重大风险。
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转租签约还需注意特殊情况：
1. 原租赁合同明确禁止转租。若合同约定“承租人不得转租”，承租人擅自签约的转租合同因违反约定和法律而无效，次承租人无法依约使用租赁物，原出租人有权直接要求返还，权益难以保障；
2. 原出租人默示同意转租。若承租人未经书面同意转租，但已持续超过六个月，且原出租人知情未提异议，根据法律及司法实践，视为原出租人同意，转租合同有效，原出租人不得再以未经同意为由解约，次承租人权益受保障；
3. 次承租人直接向原出租人支付租金。若次承租人按转租合同直接支付租金，且原出租人接受，可能被认定为原出租人认可转租关系，转租合同效力进一步确认，原出租人再主张解约难度增加。

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