土地上面有建筑物，纯土地抵押还能做？
在建工程的土地单独抵押存在法律风险，可能影响抵押权实现，以下结合实例分析：
1、“房地一体”原则扩大抵押物范围的风险。例如，某公司以名下有土地使用权证但未建设的工业用地单独抵押给银行并登记，抵押合同明确仅抵押土地使用权。后该公司在该土地上建设厂房（在建工程）却未纳入抵押范围。依据《民法典》第三百九十七条“房地一体”原则，银行抵押权效力及于厂房。若公司到期未偿债，银行处置抵押物时需将土地使用权与厂房一并处理，这可能违背抵押人仅抵押土地的初衷，或因厂房权属、建设问题影响处置效率与价值。
2、划拨土地使用权单独抵押未经审批的无效风险。例如，某国有企业以划拨方式取得在建工程土地使用权，未经当地政府土地管理部门批准，单独抵押给某投资公司。因划拨土地使用权抵押需经政府审批，该抵押行为因缺乏法定程序而无效。投资公司作为抵押权人，在企业无法偿债时，无法通过行使抵押权获得土地使用权优先受偿，导致债权面临无法实现的经济损失。 ✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫在建工程的土地能否单独抵押，需结合法律规定与实际情况综合判断。通常，在建工程的土地使用权可单独抵押，但需满足法定条件并办理登记。
若土地使用权已办理独立土地使用权证，且土地上尚未建设或虽已建设但在建工程未单独办理抵押登记，土地使用权可单独设定抵押。此时，抵押人需以合法土地使用权为抵押物，与抵押权人签订书面抵押合同，并到土地管理部门办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
若土地使用权与在建工程已一并抵押并登记，再试图单独剥离土地使用权抵押，则通常不允许。因“房随地走、地随房走”原则，土地使用权作为抵押物一部分，无法单独再次抵押，否则可能构成重复抵押或违反抵押合同约定。
若土地使用权为划拨方式取得，其单独抵押受严格限制。以划拨土地使用权抵押的，抵押人必须经有批准权的人民政府审批，且实现抵押权时，需从所得价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。未经批准的，划拨土地使用权不得单独抵押。 ✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫在建工程的土地单独抵押并非总能顺利进行，存在特殊情况或例外情形，会对抵押处理产生不同影响：
1、土地使用权与在建工程分属不同权利人的情形。若土地使用权归甲公司，地上在建工程因合作开发、工程承包等归乙公司，甲公司单独抵押土地使用权，会引发抵押处理问题。根据“房地一体”原则，抵押权效力可能及于地上在建工程，但该工程属于乙公司，会导致抵押权人与在建工程权利人权利冲突。抵押权人实现抵押权时，需先解决在建工程权属争议，可能使处置程序复杂、周期延长，甚至因权属不清无法处置。
2、抵押土地已被列入政府征收范围的情形。若在建工程土地在抵押前或抵押期间已被政府纳入征收规划且征收决定已生效，会对土地单独抵押处理造成重大影响。依据《民法典》第二百二十九条，因人民政府征收决定导致物权消灭的，自决定生效时发生效力。此时，土地使用权因征收消灭，抵押权作为从权利随之消灭。抵押权人无法处置土地使用权实现债权，只能就征收补偿款主张优先受偿，需在补偿款支付前及时向征收部门申报债权，否则可能面临债权无法受偿风险。
3、抵押合同中存在土地使用权单独抵押排除条款的情形。若抵押合同明确约定“本抵押仅以土地使用权为抵押物，不包括该土地上任何建筑物及在建工程，后续新增建筑物及在建工程亦不纳入抵押范围”，且该排除条款不违反法律强制性规定，则构成例外。此时，抵押权效力原则上不及于后续新增在建工程，但需在抵押登记时明确记载。不过，该条款可能影响抵押物整体价值，抵押权人接受此类抵押时会更谨慎，可能要求抵押人提供其他担保或降低抵押额度，实现抵押权时需单独处置土地使用权，而地上在建工程可能影响土地使用权的独立处置和价值评估。 ✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫在建工程的土地可否单独抵押，其法律依据主要来自相关物权法律规定。
根据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条款确立“房地一体”抵押原则。就在建工程土地单独抵押而言，若土地使用权上尚未存在建筑物或在建工程未达到法定抵押条件，单独抵押土地使用权在法律上未被明确禁止。但需注意，若后续在该土地上建设建筑物，根据上述条款，已抵押土地使用权所对应的建筑物将视为一并抵押。若土地使用权与在建工程均已具备抵押条件，抵押人仅单独抵押土地使用权而未抵押在建工程，依据法律规定，该在建工程将视为与土地使用权一并抵押，抵押权人实际取得的抵押权范围仍包括土地使用权及地上在建工程。因此，在建工程的土地在特定情况下（如无地上建筑物或在建工程未单独抵押）可单独抵押，但需受“房地一体”原则约束，其单独抵押的效力可能及于后续新增的在建工程。
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1、“房地一体”原则扩大抵押物范围的风险。例如，某公司以名下有土地使用权证但未建设的工业用地单独抵押给银行并登记，抵押合同明确仅抵押土地使用权。后该公司在该土地上建设厂房（在建工程）却未纳入抵押范围。依据《民法典》第三百九十七条“房地一体”原则，银行抵押权效力及于厂房。若公司到期未偿债，银行处置抵押物时需将土地使用权与厂房一并处理，这可能违背抵押人仅抵押土地的初衷，或因厂房权属、建设问题影响处置效率与价值。
2、划拨土地使用权单独抵押未经审批的无效风险。例如，某国有企业以划拨方式取得在建工程土地使用权，未经当地政府土地管理部门批准，单独抵押给某投资公司。因划拨土地使用权抵押需经政府审批，该抵押行为因缺乏法定程序而无效。投资公司作为抵押权人，在企业无法偿债时，无法通过行使抵押权获得土地使用权优先受偿，导致债权面临无法实现的经济损失。 ✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫在建工程的土地能否单独抵押，需结合法律规定与实际情况综合判断。通常，在建工程的土地使用权可单独抵押，但需满足法定条件并办理登记。
若土地使用权已办理独立土地使用权证，且土地上尚未建设或虽已建设但在建工程未单独办理抵押登记，土地使用权可单独设定抵押。此时，抵押人需以合法土地使用权为抵押物，与抵押权人签订书面抵押合同，并到土地管理部门办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
若土地使用权与在建工程已一并抵押并登记，再试图单独剥离土地使用权抵押，则通常不允许。因“房随地走、地随房走”原则，土地使用权作为抵押物一部分，无法单独再次抵押，否则可能构成重复抵押或违反抵押合同约定。
若土地使用权为划拨方式取得，其单独抵押受严格限制。以划拨土地使用权抵押的，抵押人必须经有批准权的人民政府审批，且实现抵押权时，需从所得价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。未经批准的，划拨土地使用权不得单独抵押。 ✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫在建工程的土地单独抵押并非总能顺利进行，存在特殊情况或例外情形，会对抵押处理产生不同影响：
1、土地使用权与在建工程分属不同权利人的情形。若土地使用权归甲公司，地上在建工程因合作开发、工程承包等归乙公司，甲公司单独抵押土地使用权，会引发抵押处理问题。根据“房地一体”原则，抵押权效力可能及于地上在建工程，但该工程属于乙公司，会导致抵押权人与在建工程权利人权利冲突。抵押权人实现抵押权时，需先解决在建工程权属争议，可能使处置程序复杂、周期延长，甚至因权属不清无法处置。
2、抵押土地已被列入政府征收范围的情形。若在建工程土地在抵押前或抵押期间已被政府纳入征收规划且征收决定已生效，会对土地单独抵押处理造成重大影响。依据《民法典》第二百二十九条，因人民政府征收决定导致物权消灭的，自决定生效时发生效力。此时，土地使用权因征收消灭，抵押权作为从权利随之消灭。抵押权人无法处置土地使用权实现债权，只能就征收补偿款主张优先受偿，需在补偿款支付前及时向征收部门申报债权，否则可能面临债权无法受偿风险。
3、抵押合同中存在土地使用权单独抵押排除条款的情形。若抵押合同明确约定“本抵押仅以土地使用权为抵押物，不包括该土地上任何建筑物及在建工程，后续新增建筑物及在建工程亦不纳入抵押范围”，且该排除条款不违反法律强制性规定，则构成例外。此时，抵押权效力原则上不及于后续新增在建工程，但需在抵押登记时明确记载。不过，该条款可能影响抵押物整体价值，抵押权人接受此类抵押时会更谨慎，可能要求抵押人提供其他担保或降低抵押额度，实现抵押权时需单独处置土地使用权，而地上在建工程可能影响土地使用权的独立处置和价值评估。 ✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫在建工程的土地可否单独抵押，其法律依据主要来自相关物权法律规定。
根据《中华人民共和国民法典》第三百九十七条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条款确立“房地一体”抵押原则。就在建工程土地单独抵押而言，若土地使用权上尚未存在建筑物或在建工程未达到法定抵押条件，单独抵押土地使用权在法律上未被明确禁止。但需注意，若后续在该土地上建设建筑物，根据上述条款，已抵押土地使用权所对应的建筑物将视为一并抵押。若土地使用权与在建工程均已具备抵押条件，抵押人仅单独抵押土地使用权而未抵押在建工程，依据法律规定，该在建工程将视为与土地使用权一并抵押，抵押权人实际取得的抵押权范围仍包括土地使用权及地上在建工程。因此，在建工程的土地在特定情况下（如无地上建筑物或在建工程未单独抵押）可单独抵押，但需受“房地一体”原则约束，其单独抵押的效力可能及于后续新增的在建工程。
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